העניין ברכישת קרקעות חקלאיות הולך וגובר בשנים האחרונות, ונובע משילוב של סיבות כמו ציפייה לתשואות גבוהות בטווח הארוך והאפשרות להפשיר קרקעות אלה לבנייה בעתיד.
במדריך זה, נדבר על ההבדלים בין קרקע חקלאית לקרקע לבנייה, נסביר את תהליך הרכישה ואת הנקודות החשובות שיש לקחת בחשבון לפני רכישת קרקע חקלאית.
הכתבה בשיתוף עם חברת קרקעות ישראל. לחברה פרויקטים מובילים כמו, מתחם עסקים אילנות, פרויקט BE בנימינה ועוד. החברה מציעה ללקוחותיה רכישת קרקע חקלאית למכירה, שטחים למכירה ועוד במחירים אטרקטיביים. לפרטים נוספים, בקרו באתר החברה.
מהי קרקע חקלאית, ואיך היא שונה מקרקע לבנייה?
קרקע חקלאית היא שטח שמיועד לעיבוד חקלאי – גידול צמחים, פירות, ירקות, חיות משק ועוד. בשונה מקרקע לבנייה, היא אינה מאושרת על ידי הרשויות לבניית מבנים למגורים או לתעשייה, ולרוב היא מתומחרת במחיר נמוך בהרבה. הקרקעות החקלאיות מוגבלות לשימושים חקלאיים, וזאת כחלק מהמאמץ לשמר שטחים חקלאיים ושטחים פתוחים.
כיצד הופכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה?
הפשרת קרקע חקלאית היא תהליך שבו הקרקע משנה את ייעודה מקרקע המיועדת לחקלאות לקרקע לבנייה. תהליך זה יכול לקחת שנים, והוא כרוך באישורים מרשויות התכנון והבנייה המקומיות והארציות. ישנם מספר שלבים הנדרשים על מנת להפשיר קרקע:
-הגשת בקשה לשינוי ייעוד: היזם או בעל הקרקע מגיש בקשה לוועדה המקומית או הארצית לשינוי ייעוד הקרקע.
-בדיקת קרבה לאזורי פיתוח: קיים סיכוי גבוה יותר להפשרת קרקע אם היא סמוכה לשכונות או יישובים.
-שיקולי מדיניות והיתכנות: ועדות התכנון בודקות את מידת ההתאמה של הקרקע לשימושים חדשים בהתאם למדיניות האזור.
הבדלים עיקריים בין קרקעות חקלאיות לקרקעות למגורים
להלן:
-ייעוד הקרקע: קרקעות חקלאיות מיועדות לעיבוד, בעוד קרקעות למגורים מיועדות לבנייה של בתים ודירות.
-מחיר הקרקע: קרקע חקלאית לרוב זולה יותר משום שאינה מתאימה לבנייה, אך היא יכולה לעלות במידה רבה אם מופשרת.
-מיסוי ורגולציה: על קרקע חקלאית קיימות תקנות שונות ממיסוי ועד תנאי עיבוד ושמירה.
-תשואה פוטנציאלית: קרקע למגורים מביאה לרוב תשואה מהירה ומובטחת יותר בשל השכרת הנכס, בעוד קרקע חקלאית יכולה להניב תשואות רק בטווח הארוך, ובמקרה של הפשרה.
קניית קרקע חקלאית
בעת רכישת קרקע חקלאית ישנם מספר גורמים שיש לבחון:
-בדיקת הייעוד והאפשרות להפשרה: הבנת ייעוד הקרקע הנוכחי ועריכת מחקר לגבי הסיכויים להפשרה יכולים להגדיל את פוטנציאל ההשקעה.
-בדיקת מצב הקרקע ואיכותה: עבור אלו שמעוניינים בעיבוד חקלאי, מומלץ לבדוק את סוג הקרקע, פוריותה, ומידת ההתאמה שלה לגידולים שונים.
-חקירת היבטי רגולציה: חשוב לבדוק את זכויות הבנייה וההשבחה של הקרקע.
כיצד מוצאים קרקע חקלאית למכירה?
להלן האפשרויות:
-מנהל מקרקעי ישראל או רשות מקרקעי ישראל: באתרי הרשויות ניתן למצוא מידע על קרקעות חקלאיות המוצעות למכירה או חכירה.
-כונס הנכסים: במקרים בהם קרקעות נמכרות על ידי כונס נכסים, ניתן לעיתים למצוא מחירים אטרקטיביים.
-משרד תיווך: משרד המתמחה במכירת קרקעות חקלאיות יוכל לעזור למצוא קרקע שמתאימה למטרות האישיות או העסקיות.
חיפוש עצמאי: אפשרות נוספת היא חיפוש עצמאי בעזרת אתרי אינטרנט ייעודיים ומודעות מכירה.
סיכום
רכישת קרקע חקלאית יכולה להוות השקעה משתלמת ומניבה לאורך זמן, אך היא דורשת הבנה מעמיקה של השוק, היכרות עם תקנות תכנון ובנייה, ובדיקה יסודית של מצבה המשפטי והפיזי של הקרקע. חשוב להיעזר באנשי מקצוע כמו שמאי ועורך דין, על מנת לבדוק את איכות הקרקע ואת מצבה המשפטי ולוודא שהתהליך כולו משרת את מטרות הרוכש בצורה מיטבית.
